주택 소유의 실제 비용

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주택 소유 비용은 모기지 원금에 그치지 않고 대출 수수료, 이자, 보험, 세금, 유지보수, 공과금, 매각 비용까지 포함됨
2011년 매수 때 대출 정산 비용은 주택 가치의 약 3%인 $12,777.92였고, 첫 월 납입액 대부분도 비용으로 잡힘
첫 모기지 납입 $2,329.92 중 원금은 $482.64뿐이었고, 이자·세금·보험·PMI 등 $1,847.28은 순수 비용이었음
유지보수·수리에는 매년 주택 가치의 최소 1% 저축이 권장되며, 지붕·창문·외장재 같은 실제 수리에는 큰돈이 들어감
주택 매수는 오래 보유해 가치 상승이 누적 비용을 넘을 때 타당해지며, 더 넓고 조용한 환경 같은 삶의 질도 함께 고려해야 함

주택 소유 비용의 핵심

“임대는 돈을 버리는 것”이라는 표현은 주택 소유의 숨은 비용을 빠뜨린 단순화임
매수와 임대를 비교하려면 모기지 원금뿐 아니라 대출 수수료, 이자, 보험, 세금, 유지보수, 수리, 개선, 공과금, 매각 비용까지 함께 봐야 함
실제 비용은 지역, 주택 상태, 보유 기간, 매수·매도 시점에 따라 크게 달라짐

대출과 월 납입 비용

대출 실행 비용
- 주택담보대출을 받는 과정 자체가 비싸며, 2011년 초 주택 매수 당시 총 정산 비용은 주택 가치의 약 3% 였음
- 발급 수수료, 신용보고서, 감정평가, 세금 서비스 수수료, 홍수 관련 수수료, 권리 조사, 변호사 의견, 공증, 권원보험, 등기 수수료, 주세·인지세, 측량, 해충 검사, 하루치 이자, 세금·보험 에스크로, 첫해 보험료 등이 들어감
- 해당 대출을 받는 데 든 총비용은 $12,777.92였음
모기지 월 납입의 구조
- 주택담보대출 월 납입은 주로 원금과 이자로 구성됨
- 원금 상환은 현금과 부채를 함께 줄이므로 순자산을 바꾸지 않아 비용으로 보지 않음
- 이자는 은행에 지급되는 비용이며 순자산을 낮춤
- 첫 모기지 납입액의 약 80%는 이자였고, 초기 몇 년 동안 실제 대출 잔액은 크게 줄지 않았음
2011년 첫 월 납입 사례
- 2011년 1월 첫 모기지 납입액은 총 $2,329.92였음
- 세부 항목은 원금 $482.64, 이자 $1,299.81, 세금 $389.67, 보험 $44.75, PMI $113.05였음
- 월 납입액 중 대출 상환에 들어간 비율은 21% 미만이었고, $1,847.28은 순수 비용으로 빠져나감
- 당시 Baltimore 도심의 전망 좋은 원베드룸 아파트 임대료와 비슷한 수준이어서 매수와 임대의 비교가 단순하지 않았음
PMI와 에스크로
- 충분한 계약금을 내지 못하면 Private Mortgage Insurance(PMI) 를 내야 할 수 있음
- 당시에는 주택 가격의 20%를 계약금으로 내야 PMI를 피할 수 있었음
- 주택 지분이 20% 이상이라고 판단되면 PMI 제거를 요청할 수 있고, 은행이 평가 비용을 청구할 수 있음
- 세금과 보험료는 보통 월 납입액에 포함되어 에스크로로 들어가며, 1년에 한두 번 자동 지급됨
- 에스크로 추정액이 실제 세금·보험료와 맞지 않으면 월별 초과·부족 조정액이 붙음
현재 월 납입 사례
- 현재 총 모기지 납입액은 $2,440.48임
- PMI는 더 이상 내지 않아 월 $113.05가 줄었지만, 세금과 보험료는 계속 올랐음
- 현재 월별 세금은 $515.50, 보험료는 $111.17, 에스크로 부족분은 $31.36임

보험과 세금

보험
- 주택 보험은 대출기관이 요구하지만, 대출을 모두 갚은 뒤에도 유지하는 편이 좋음
- 보험료는 매년 증가함
- 보험을 유지하려면 지붕 교체 같은 개선 작업을 요구받을 수 있음
- 현재 주택 보험료는 월 $111.17임
재산세
- 새로 지은 주택은 과거 기록상의 재산세가 실제 납부액을 반영하지 않을 수 있음
- 주택 가치가 재평가되면 새 구조물이 포함된 평가액을 기준으로 세금이 부과됨
- 세금도 매년 오르며, 재산 평가액 증가나 세율 인상을 제한하는 제도가 있는지 확인할 필요가 있음
- 해당 지역에는 Homestead Tax Credit이라는 제도가 있음
- 현재 재산세는 월 $515.50임

유지보수와 수리

현재와 미래의 유지보수·수리를 위해 매년 주택 가치의 최소 1% 를 저축하는 것이 일반적으로 권장됨
오래된 주택은 미뤄진 유지보수나 발견되지 않은 수리가 있을 수 있어 더 높은 비율로 저축할 필요가 있음
1983년에 지어진 현재 주택은 오랫동안 임대용으로 쓰였고, 많은 유지보수가 방치되어 있었음
실제 유지보수·수리 비용에는 새는 채광창 교체 $6,566, 새 지붕 $9,390, 새 창문 $10,530, 새 외장재 $21,046, 집에 너무 가까운 나무 제거 $2,800, 폴리부틸렌 수도관 교체 $5,050, 새 배수로 $2,714 등이 포함됨
작은 수리와 관리도 누적되며, 식기세척기 배수 펌프 교체 $95, 수도꼭지 교체 $185, HVAC 제어보드 교체 $65, 마당 관리 연간 약 $500, 외부 지하 계단 난간 수리 $85가 들었음
가능한 작업을 직접 하면 유지보수와 수리 비용을 크게 줄일 수 있음
식기세척기 배수 펌프, 주방 수도꼭지, HVAC 제어보드 교체와 마당 관리는 직접 수행했음

개선 비용

울타리 설치, 창고 설치, 자갈 진입로 포장, 주방·욕실 리모델링 같은 작업은 유지보수·수리와 별개의 개선 비용임
가구, 장식, 가전, 인테리어의 스타일을 자주 맞추려는 성향이라면 개선 비용이 더 자주 발생함
실제 개선 작업에는 방 페인트칠, 걸레받이 몰딩 교체, 손님용 욕실 리모델링, 거실 천장 선풍기 설치, 커튼·블라인드 교체, 주방 수납장 확장과 높이 조정, 주방 조명 추가, 세탁실 배관 재작업, 세탁실 싱크와 수납장 설치, 주방 싱크 교체, 화강암 주방 상판 설치, 데크 신축, 현관 계단 신축, 채광창 차양 설치, 정원 개선 등이 있었음
직접 작업하면 개선 비용도 크게 줄일 수 있음
데크는 약 $15,000에 직접 만들었고, 이는 받은 평균 견적의 약 절반 수준이었음

공과금 상승

주택은 거의 항상 아파트보다 크기 때문에 냉난방에 더 많은 에너지가 필요함
전기 사용량의 약 절반은 냉난방에서 발생하는 것으로 추정됨
요금 인상은 주택 소유자와 임차인 모두에게 영향을 주지만, 더 큰 집을 냉난방할 때 부담이 더 큼
2024년 1월 전기요금은 수수료와 세금을 포함해 kWh당 약 17.3¢ 였음
2026년 5월 마지막 청구서에서는 kWh당 24.7¢ 를 냈고, 2년 만에 전기요금이 42% 상승했음
해당 지역 요금은 부분적으로 경매 절차로 정해지며, 현재 AI 확산을 지원하기 위한 신규 데이터센터 수요의 영향을 받음

매각 비용

대부분의 사람은 집을 영원히 보유하지 않으며, 이사할 때는 주택 가치의 10% 이상을 매각 비용으로 낼 수 있음
2007년 Auburn, WA 주택을 매각할 당시 주택 위기가 커지고 있었지만, 합리적인 가격을 지불할 구매자를 찾았음
해당 주택은 새 집으로 샀고 오래 살지 않았기 때문에 시장에 내놓기 위한 준비 비용은 들지 않았음
실제 매각 비용은 중개 수수료 $17,980.00, 권리 종결 수수료 $626.18, 권원보험 $1,009.66, 송금 수수료 $130.00, 권리 관련 판매세 $11.58, 재양도 수수료 $115.00, 카운티 소비세 $5,932.40, 수도 정산 $37.92, 하수 정산 $135.43, HOA 이전·청구 수수료 $60.00였음
이 주택을 팔기 위해 든 비용은 이사 비용을 제외하고 총 $26,038.17였음
보관, 운송 같은 이사 비용은 별도로 발생함